杭州發(fā)布通知，在本市范圍內(nèi)購(gòu)買住房，不再審核購(gòu)房資格，也就是全面取消限購(gòu)。并且，在本市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員可申請(qǐng)落戶。前不久，武漢也出臺(tái)了買房送戶口的政策。全國(guó)正在重回買房送戶口的時(shí)代。

杭州這力度，就一個(gè)字:大！還有一個(gè)字:遲！你說你要是在疫情防控放開時(shí)就這樣干，是不是就不用讓市場(chǎng)白白熬這一年半時(shí)間？當(dāng)然了，能改總好過不改。

那么接下來杭州的樓市會(huì)復(fù)蘇嗎？未來全國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)是什么格局？

未來房?jī)r(jià)將會(huì)是大起大落、劇烈震蕩的格局。

01 京滬深快把牙膏擠完吧

杭州為什么終于推出了大力度政策？原因就兩個(gè)字:逼的。

在貝殼平臺(tái)上，3月14日-4月14日，杭州市區(qū)二手房成交均價(jià)掉到了30290元/平方米，環(huán)比下跌6.5%。

今年以來，杭州的土拍形勢(shì)很嚴(yán)峻。3月29日的土拍，5宗地塊中有2宗流拍； 4月16日，8宗地塊中有7宗底價(jià)成交；4月29日，4宗地塊有兩宗底價(jià)及近底價(jià)成交。

房?jī)r(jià)還在跌，土地不好賣，杭州不得不推出大力度政策。

其實(shí)，這個(gè)“不得不”，正是問題之所在。各地都是隨著樓市形勢(shì)惡化而逐步放松限購(gòu)限售。

“五一”假期前，市場(chǎng)普遍預(yù)期“五一”后，深圳會(huì)在福田、南山之外的區(qū)域全面放開限購(gòu)，結(jié)果，深圳僅僅是在部分區(qū)域，把非深戶人士購(gòu)房個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。而北京呢？?jī)H僅在五環(huán)外稍微松動(dòng)了一下限購(gòu)。

這給了市場(chǎng)一個(gè)深刻印象，就是各地并不是真的心甘情愿讓市場(chǎng)來決定房?jī)r(jià)，放松只是權(quán)宜之計(jì)，收緊才是心頭所愛。既然如此，一旦房?jī)r(jià)再度漲起來，目前所有的放松，都有可能再次變成收緊。市場(chǎng)前幾年在嚴(yán)厲的調(diào)控下已成驚弓之鳥，各地雖在放松，但是繃著弓弦慢慢放松，手并沒有離開弓弦，驚弓之鳥如何敢有信心？

可以說，在京滬深采取比較大力度的松綁政策之前，大部分潛在購(gòu)房者還會(huì)繼續(xù)游移觀望。

不少經(jīng)濟(jì)學(xué)者說，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前提是樓市復(fù)蘇。就連以前天天喊嚴(yán)加調(diào)控的黃奇帆，今年也說“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，必須要穩(wěn)住”。那么，京滬深這樣擠“牙膏”，耽誤經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)間，究竟是圖啥呢？

02 未來房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

在中國(guó)，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)經(jīng)常被打臉。我自己也被打臉好幾次。

而讀者呢？很多人是憑喜好選擇專家觀點(diǎn)的。沒有賣房的人，就喜歡看房?jī)r(jià)還要跌的文章，想等再跌跌再買房，結(jié)果往往錯(cuò)過機(jī)會(huì)又跑去追高。手里有房的人，喜歡看房?jī)r(jià)馬上就要漲、要大漲的文章。

目前來看，網(wǎng)上充斥的是“房?jī)r(jià)還要跌”的聲音。從4月份的百城房?jī)r(jià)來看，雖然新房?jī)r(jià)格上漲，但那是因?yàn)樾略鲎≌嗍呛诵膮^(qū)域的，拉高了新房平均價(jià)；二手住宅平均價(jià)格為每平方米14975元，環(huán)比下跌0.75%；同比下跌5.38%。

這樣的數(shù)據(jù)似乎印證了“房?jī)r(jià)還要跌”的觀點(diǎn)，但是，這樣的聲音真不一定對(duì)。

非常值得參考的是外資的態(tài)度，因?yàn)樗鼈兪掷餂]房，也不買房，相對(duì)客觀。最近，外資對(duì)中國(guó)資產(chǎn)的樂觀聲音多起來了。行動(dòng)上，外資最近也在買入中國(guó)資產(chǎn)。

瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師John LamJ預(yù)計(jì)，中國(guó)住房需求和供應(yīng)將在明年某個(gè)時(shí)候恢復(fù)到歷史平均水平，中國(guó)大型地產(chǎn)開發(fā)商們的股票可能會(huì)出現(xiàn)反彈。這個(gè)分析師曾在2021年初罕見地對(duì)中國(guó)恒大集團(tuán)給出了“賣出”評(píng)級(jí)，并將目標(biāo)價(jià)從14.5港元下調(diào)至6港元，是*一位給予恒大賣出評(píng)級(jí)的分析師。

客觀來看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有這么幾個(gè)因素會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。

首先是廣義貨幣M2余額從2019年底的200萬億元，增加到了300萬億元，可是房?jī)r(jià)卻比2019年更低，基本跌到了2017年的水平。2017年M2是多少呢？169.02萬億元。而且，放水并不是完成式，而是進(jìn)行時(shí)。M2從200萬億元到300萬億元，只用了4年。那，M2增加下一個(gè)100萬億元，需要多長(zhǎng)時(shí)間呢？肯定低于4年。也許兩年多就能完成。

這幾年M2大增，房?jī)r(jià)卻大跌，是因?yàn)槊耖g信用萎縮。如果民間信用得到修復(fù)，M2大增的威力會(huì)體現(xiàn)出來。

其次是供給變化。實(shí)際上去年萬科的郁亮、中銀證券的徐高都說過，因?yàn)檫^去幾年開發(fā)商拿地是大幅下跌的，房子開發(fā)需要周期，對(duì)應(yīng)到接下來幾年的新增供給，會(huì)大幅減少。

再次就是各城市正在逐步給樓市松綁。杭州、武漢重啟“買房送戶口”，可見各地真的急了。至于京滬深，它們擠“牙膏”的恒心有多大、技藝有多高，不好判斷，但估計(jì)它們?cè)缤硪驳脭D個(gè)差不多。

如果未來房?jī)r(jià)掉頭向上，會(huì)就此迎來新一輪樓市長(zhǎng)牛嗎？不會(huì)。更大的可能是房?jī)r(jià)暴漲暴跌、劇烈震蕩。

03 震蕩已不可避免?

為什么？

因?yàn)楝F(xiàn)在的樓市已經(jīng)變成完完全的政策博弈市。首先，如前所說，房?jī)r(jià)反彈過快，會(huì)使各城再度限購(gòu)、限售，人們會(huì)就調(diào)控政策進(jìn)行博弈。其次，貨幣持續(xù)放水，會(huì)使民間信用發(fā)生大的波動(dòng)，這又是人們的一個(gè)博弈點(diǎn)。

最近有好幾個(gè)朋友說想賣房。我問為什么，他們說擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)跌。我說，現(xiàn)在賣房的，都是像你這樣恐慌性賣房的，你一定要跟他們比恐慌嗎？

但沒辦法，博弈政策就是這樣。人們沒有穩(wěn)定的預(yù)期，就容易恐慌時(shí)特別恐慌，樂觀時(shí)特別樂觀。

你看股市里面，炒概念、博弈政策的股票，總是大起大落的。你看懂A股，也就看懂了中國(guó)樓市。

過去幾年許多專家學(xué)者喊“房地產(chǎn)要去金融屬性”，他們的本意是控制房?jī)r(jià)波動(dòng)，結(jié)果卻是樓市的博弈屬性越來越強(qiáng)，房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度明顯加大。這一輪房?jī)r(jià)下跌，跌得多深？一跌跌到七八年前了！房?jī)r(jià)劇烈的波動(dòng)，讓經(jīng)濟(jì)遭受了多大傷害？所以，專家真的不要盲目自信，以為自己比市場(chǎng)高明。

真正要解決國(guó)人的安居問題，同時(shí)兼顧發(fā)展經(jīng)濟(jì)，還是得一方面信任市場(chǎng)，另一方面放開土地。