沉寂近一個(gè)月時(shí)間，北京住宅用地市場(chǎng)重啟開(kāi)拍。5月22日，石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)地塊，最終由中海以57.5億元底價(jià)摘得。出讓文件顯示，該地塊組成較為復(fù)雜，其中最大的1612-763地塊為F2公建混合住宅用地，占地面積約3.7萬(wàn)平方米，總建面約12萬(wàn)平方米。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前房企投資依然比較謹(jǐn)慎，總價(jià)高、配建多的地塊也更考驗(yàn)房企的綜合實(shí)力。中海此次拿地并不讓人意外，近期諸多利好政策的出臺(tái)，極大地激發(fā)了房企拿地的積極性。而作為石景山的“地主”，中海近兩年來(lái)入市新項(xiàng)目也從未斷檔。

住宅+公建打包出讓

根據(jù)出讓文件，該地塊用地性質(zhì)為R2二類居住用地、F2公建混合住宅用地，土地面積約6.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約20.54萬(wàn)平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)7.68萬(wàn)元/平方米，具體價(jià)格可有8%的浮動(dòng)。

地塊起拍價(jià)57.5億元，采用“限地價(jià)+搖號(hào)”方式出讓，設(shè)定土地合理上限價(jià)格66.125億元，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的競(jìng)買人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書(shū)》。

具體地塊本身由3宗小地塊組成，其中，1612-830地塊、1612-831地塊為住宅用地，用地面積3.06萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模8.56萬(wàn)平方米，容積率為2.8。

1612-763地塊為F2公建混合住宅用地，用地面積3.73萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模11.96萬(wàn)平方米，容積率為3.2。

中指研究院土地市場(chǎng)負(fù)責(zé)人張凱表示，石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)地塊并非第一次被擺上土拍貨架，此前曾流拍過(guò)兩次。為此，這次在出讓環(huán)節(jié)作出了一些調(diào)整。比如取消了“7090”政策和保障房，又把古城南一個(gè)混合用地打包出售。

銷售指導(dǎo)價(jià)“漲”2000元

北京商報(bào)記者了解到，石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)地塊內(nèi)的3宗小地塊皆位于西五環(huán)外，交通相對(duì)便利，周圍配套設(shè)施較為成熟，830、831地塊位于蓮石路北側(cè)，與在建的一號(hào)線支線體育場(chǎng)南街站直線距離約800米?！侗本┦熊壍澜煌ǖ谌诮ㄔO(shè)規(guī)劃》公開(kāi)文件顯示，1號(hào)線支線預(yù)計(jì)在2025—2027年可以運(yùn)營(yíng)通車。

763地塊則位于長(zhǎng)安九里西側(cè)，與地鐵1號(hào)線古城站直線距離約500米。據(jù)了解，地塊周邊距離石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、京西大悅城、環(huán)宇薈等商業(yè)街駕車只需15分鐘。周邊還有眾多公園，如北京園博園、北京冬奧公園等，方便市民休閑娛樂(lè)。

北京鏈家研究院分析師岳微分析稱，該地塊周邊配套相對(duì)成熟，北側(cè)距離地鐵1號(hào)線古城站約2公里，未來(lái)有11號(hào)線、1號(hào)線沿線地鐵規(guī)劃，未來(lái)線路站點(diǎn)規(guī)劃有望彌補(bǔ)軌道交通需求問(wèn)題。3公里范圍內(nèi)有山姆會(huì)員店、京西大悅城、喜隆多。2公里范圍內(nèi)有區(qū)域級(jí)醫(yī)療資源，石景山醫(yī)院、朝陽(yáng)醫(yī)院西院區(qū)，可滿足基礎(chǔ)就醫(yī)需求。周邊有京源學(xué)校、京源小學(xué)等教育資源，此外還有首鋼園、冬奧公園、永定河森林公園、石景山游樂(lè)園等文化娛樂(lè)設(shè)施。

除配套之外，北京商報(bào)記者也注意到，相較于區(qū)域內(nèi)前兩年供應(yīng)項(xiàng)目的銷售指導(dǎo)價(jià)，本次指導(dǎo)價(jià)有一定幅度上調(diào)。

石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)地塊銷售指導(dǎo)價(jià)格為7.68萬(wàn)元/平方米，較首鋼東南板塊前期出讓銷售指導(dǎo)價(jià)格7.48萬(wàn)元/平方米上漲2000元/平方米。但值得注意的是，首鋼東南區(qū)上一次成交的宅地是兩年前華潤(rùn)競(jìng)得的與本地塊一街之隔的長(zhǎng)安潤(rùn)璟。橫向?qū)Ρ戎拢镜貕K較去年底中海在石景山摘得地塊銷售指導(dǎo)價(jià)格下降1200元/平方米。

中海逾480億重倉(cāng)石景山

作為石景山的“地主”，中海近兩年來(lái)入市新項(xiàng)目從未斷檔，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也多集中“大盤(pán)”。

2023年底，中海以56.1億元底價(jià)摘得石景山北辛安一宗宅地，該地塊同樣業(yè)態(tài)復(fù)雜，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、S32公交場(chǎng)站設(shè)施用地、F3其他類多功能用地、A334托幼用地，土地面積約9.66萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約33.63萬(wàn)平方米。目前該地塊項(xiàng)目定為中?！疤熳窒怠保麨橹泻ｅ居钐煜隆ぬ扃R。

一位接近中海的人士告訴北京商報(bào)記者，石景山是中海的重要“糧倉(cāng)”，早在多年前就開(kāi)始在此布局，持續(xù)加大投資力度，推動(dòng)地區(qū)發(fā)展。增儲(chǔ)不僅能夠?yàn)橹泻Ｌ峁└嗟耐恋貎?chǔ)備，保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的持續(xù)性，還能夠提升公司在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。“目前政策層面利好不斷，預(yù)示未來(lái)樓市會(huì)更‘穩(wěn)’?！?/p>

5月17日，央行接連發(fā)布三條房地產(chǎn)金融政策通知，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例。

北京的住房限購(gòu)政策也于日前迎來(lái)了13年來(lái)的首次調(diào)整，2套房京籍家庭可在五環(huán)外新購(gòu)一套房。

諸多利好政策的出臺(tái)，極大地激發(fā)了房企拿地的積極性。據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，從2020至今，中海先后共在石景山獲地12宗，除2宗聯(lián)合拿地外，其他均為獨(dú)立競(jìng)得。至此，中海在石景山拿地已超480億元。